Əmlakın düzgün və obyektiv qiymətləndirilməsi daşınmaz əmlak bazarının şəffaflığı, investisiya qərarlarının etibarlılığı və maliyyə əməliyyatlarının təhlükəsizliyi baxımından mühüm əhəmiyyət daşıyır. Bu sahədə beynəlxalq təcrübənin tətbiqi, vahid metodoloji yanaşmanın formalaşdırılması və qiymətləndirmə fəaliyyətinin peşəkar meyarlar əsasında həyata keçirilməsi xüsusi önəm kəsb edir. Bu məqsədlə Avropada tətbiq olunan əsas peşəkar çərçivələrdən biri TEGOVA tərəfindən hazırlanmış Avropa Qiymətləndirmə Standartlarıdır (European Valuation Standards – EVS).
TEGOVA (The European Group of Valuers’ Associations) Avropa qiymətləndiricilər assosiasiyalarını birləşdirən beynəlxalq peşəkar təşkilatdır. Təşkilatın əsas fəaliyyət istiqamətlərindən biri qiymətləndirmə sahəsində vahid peşəkar prinsiplərin formalaşdırılması, metodoloji yanaşmaların təkmilləşdirilməsi və mütəxəssislərin peşəkar səriştəsinin inkişaf etdirilməsidir. TEGOVA tərəfindən hazırlanmış EVS standartları daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsində keyfiyyət, obyektivlik, şəffaflıq və müqayisəlilik prinsiplərini əsas götürür.
Avropa Qiymətləndirmə Standartları nələri əhatə edir?
TEGOVA-nın 2025-ci il tarixli 10-cu nəşri olan EVS (Blue Book) qiymətləndirmə fəaliyyətinin müxtəlif mərhələlərini əhatə edən standart və metodoloji tövsiyələr toplusudur. Bu sənəddə qiymətləndirmə prosesinin təşkili, dəyərin müəyyənləşdirilməsi, mütəxəssisin peşəkar məsuliyyəti və nəticələrin təqdim olunması ilə bağlı tələblər sistemləşdirilib.
Standartların əsas istiqamətlərindən biri bazar dəyərinin müəyyən edilməsidir. Bazar dəyəri əmlakın müvafiq qiymətləndirmə tarixində, lazımi marketinqdən sonra, məlumatlı və müstəqil alıcı ilə satıcı arasında məcburiyyət olmadan baş tuta biləcək əməliyyat üzrə ehtimal edilən məbləğ kimi müəyyən edilir. Bu yanaşma əmlakın sadəcə elan qiymətinə deyil, bazarın real vəziyyətinə, tələb və təklifə, analoji obyektlərin göstəricilərinə və digər iqtisadi amillərə əsaslanmasını tələb edir.
EVS çərçivəsində bazar dəyərindən fərqli qiymətləndirmə əsasları da nəzərdə tutulur. Belə hallarda qiymətləndirmənin məqsədi və istifadə ediləcək dəyər növü əvvəlcədən müəyyənləşdirilməlidir. Bu, xüsusilə investisiya, maliyyə hesabatları, sığorta və kreditləşmə məqsədilə aparılan qiymətləndirmələrdə əhəmiyyətlidir.
Qiymətləndirmənin əsas mərhələləri və metodoloji yanaşma
TEGOVA standartları qiymətləndirməni yalnız yekun rəqəmin müəyyənləşdirilməsi kimi deyil, ardıcıl və əsaslandırılmış peşəkar proses kimi nəzərdən keçirir. Bu proses sifarişin məqsədinin müəyyənləşdirilməsi, qiymətləndirmə obyektinin araşdırılması, məlumatların toplanması, bazar təhlili, uyğun metodun seçilməsi və nəticələrin əsaslandırılmış hesabat formasında təqdim edilməsini əhatə edir.
Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsində əsas metodoloji yanaşmalar müqayisəli, gəlir və xərc yanaşmalarıdır. Müqayisəli yanaşma analoji obyektlərin bazar göstəricilərinin təhlilinə, gəlir yanaşması əmlakın gələcəkdə yarada biləcəyi pul axınlarına, xərc yanaşması isə obyektin əvəzlənməsi və ya yenidən yaradılması üçün tələb olunan xərclərə əsaslanır. Hansı yanaşmanın seçilməsi əmlakın xüsusiyyətlərindən, qiymətləndirmənin məqsədindən və mövcud bazar məlumatlarının etibarlılığından asılıdır.
Standartların mühüm tələblərindən biri də qiymətləndirmə hesabatının keyfiyyətidir. Hesabatda obyektin təsviri, qiymətləndirmənin məqsədi, istifadə edilən məlumatlar, qəbul edilmiş fərziyyələr, tətbiq olunan metodologiya və əldə edilmiş nəticələrin əsaslandırılması aydın şəkildə göstərilməlidir. Bu, sifarişçinin qiymətləndirmə nəticəsini başa düşməsinə və onun əsasında düzgün qərar qəbul etməsinə imkan yaradır.
Peşəkar qiymətləndiricinin məsuliyyəti
TEGOVA standartlarında qiymətləndiricinin ixtisası, təcrübəsi, müstəqilliyi və etik davranışı xüsusi yer tutur. Qiymətləndirmə aparan mütəxəssis müvafiq bilik və təcrübəyə malik olmalı, maraqlar toqquşmasına yol verməməli və nəticələrə təsir göstərə biləcək bütün mühüm amilləri nəzərə almalıdır.
Bu istiqamətdə TEGOVA-nın təqdim etdiyi REV (Recognised European Valuer – Tanınmış Avropa Qiymətləndiricisi) peşəkar tanınma proqramı da xüsusi əhəmiyyət daşıyır. REV statusu müəyyən edilmiş təhsil, peşəkar təcrübə və qiymətləndirmə standartlarına dair bilik tələblərinə cavab verən mütəxəssislərə müvafiq səlahiyyətli üzv assosiasiyalar vasitəsilə verilir. Bu status qiymətləndiricinin peşəkar hazırlığının və Avropa standartları üzrə biliklərinin tanınmasına xidmət edir.
Azərbaycan qiymətləndirmə bazarı üçün əhəmiyyəti
Beynəlxalq qiymətləndirmə standartlarının tətbiqi Azərbaycan daşınmaz əmlak bazarının inkişafı, investisiya mühitinin yaxşılaşdırılması və qiymətləndirmə xidmətlərinə etimadın artırılması baxımından mühüm perspektivlər yaradır. Xüsusilə xarici investorların, bankların, sığorta şirkətlərinin və institusional sifarişçilərin fəaliyyətində qiymətləndirmə hesabatlarının beynəlxalq prinsiplərə uyğun hazırlanması mühüm üstünlükdür.
Azərbaycanda TEGOVA-nın üzvü olan yeganə peşəkar təşkilat Azərbaycan Qiymətləndiricilər Cəmiyyətidir (AQC). Bu üzvlük ölkəmizin qiymətləndirmə sektorunun Avropa peşəkar qiymətləndirmə ictimaiyyəti ilə əlaqələrinin inkişafı və beynəlxalq təcrübənin yerli bazara inteqrasiyası baxımından mühüm əhəmiyyət daşıyır.
AQC-nin TEGOVA ilə üzvlük əlaqələri Azərbaycan qiymətləndiricilərinin Avropa Qiymətləndirmə Standartları, beynəlxalq peşəkar prinsiplər və qabaqcıl metodoloji yanaşmalarla daha yaxından tanış olması üçün imkanlar yaradır. Eyni zamanda, bu əməkdaşlıq Azərbaycanın qiymətləndirmə sektorunun beynəlxalq səviyyədə təmsil olunmasına, yerli mütəxəssislərin peşəkar inkişafına və ölkədə qiymətləndirmə xidmətlərinin keyfiyyətinin yüksəldilməsinə töhfə verir.
TEGOVA standartlarının öyrənilməsi və tətbiqi yerli qiymətləndiricilərə beynəlxalq metodologiyaları mənimsəmək, bazar məlumatlarını daha sistemli təhlil etmək və hesabatların keyfiyyətini yüksəltmək imkanı verir. Bununla yanaşı, Avropa təcrübəsinin yerli qanunvericiliyin və bazarın xüsusiyyətləri nəzərə alınmaqla tətbiqi vacibdir. Beynəlxalq standartlar milli qanunvericiliyin tələblərini əvəz etmir, əksinə, qiymətləndirmə fəaliyyətinin peşəkar və metodoloji səviyyəsinin yüksəldilməsinə xidmət edir.
TEGOVA standartları müasir qiymətləndirmə fəaliyyətində yalnız metodoloji sənəd deyil, həm də peşəkar məsuliyyət, obyektivlik və bazar etimadını formalaşdıran mühüm çərçivədir. Bu prinsiplərin mənimsənilməsi və tətbiqi qiymətləndirmə xidmətlərinin keyfiyyətinin yüksəldilməsinə, investisiya qərarlarının daha etibarlı əsaslarla qəbul edilməsinə və daşınmaz əmlak bazarında şəffaflığın güclənməsinə töhfə verir.